Verkehrswertschätzungen

Definition verschiedener Werte, welche zur Ermittlung des Verkehrswertes führen

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbare Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert bestimmt.

Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden.' (BGE 103 la 105 Erw. 3a).

Der Verkehrswert wird nach anerkannten Methoden berechnet. Er ist ein Mischwert zwischen Real- und Ertragswert, wobei je nach Art und Weise des Objektes den beiden Werten ein verschiedenes Gewicht beigemessen wird.

Realwert

Der Realwert ergibt sich aus Gebäude und Landwert. Der Gebäudewert basiert auf:

einem geschätzten Neubauwert, beinhaltend Neubaukosten, Umgebungskosten, Erschliessung, Gebühren und Bauzinsen.

Vom Neubauwert wird ein Altersabzug subtrahiert.

Landwert

Der Landwert wird in Abhängigkeit vom Neubauwert mittels einer durch den Schätzer festgelegten Lageklasse als relativer Landwert berechnet. Als Basis zur Festlegung der Lageklasse wird die entsprechende Tabelle des VAS (Vereinigung der amtlichen Schätzer des Kantons Bern) angewendet. Erläuterungen zum Landwert (Zitat aus dem VAS-Schätzerhandbuch):

Wenn im Laufe der Zeit der Gesamtwert einer Liegenschaft steigt und der Zustandswert der Gebäude abnimmt, muss zwangsläufig der relative Landwert die Altersentwertung kompensieren: der relative Landwert steigt kontinuierlich, und infolge der Kompensation der Altersentwertung sogar stärker als der Gesamtwert. Der relative Landwert darf demzufolge nicht vom sinkenden Zustandswert der Gebäude aus berechnet werden, da er sonst stetig an Wert abnehmen würde. Er muss von einem Gebäudewert ausberechnet werden, der über längere Zeit ebenfalls steigt: dem Neuwert.

Ertragswert

Der Ertragswert der Liegenschaft basiert auf dem kapitalisierten erzielbaren Nettoertrag der geschätzten Liegenschaft. Der erzielbare Ertrag kann unter Umständen erst in einigen Jahren realisiert werden (siehe gültiges Mietrecht), was in einer entsprechenden Berechnung berücksichtigt wird.

Schlecht bewirtschaftete Liegenschaften mit tiefen Mieterträgen und unvorsichtig erstellten Mietverträgen, weisen, durch das Mietrecht bedingt, einen schlechten Ertragswert aus.

Im Kapitalisierungssatz sind nebst Fremdfinanzierungskosten auch entsprechende angemessene Eigentümerlasten unter Berücksichtigung von allfälligen ausserordentlichen Unterhaltskosten eingerechnet.

Wirtschaftliches Alter

Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend vom Erstellungsjahr unter Berücksichtigung der Altersentwertung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung), sowie der Verjüngung infolge grösseren Renovationen, Sanierungen oder baulichen Veränderungen. Da sich nicht alle Teile eines Gebäudes gleich schnell abnutzen oder ersetzt werden müssen, wird das Gebäude in 4 Teilgebiete aufgeteilt:

Rohbau 1:  Alle tragenden Teile eines Gebäudes wie Fundationen, Mauern, Decken

Rohbau 2:  Die Aussenhaut des Gebäudes: Dach, Spenglerarbeiten, Fassaden und Fenster

Ausbau:  Alle Inneneinrichtungen wie Wand- + Deckenverkleidungen, Böden, Malerarbeiten

Installationen:  Alle elektrischen-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen sowie Küchen

Kontakt

Christian Merz
Hochfeldstrasse 94
3012 Bern
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Tel +41 (0)31 301 52 41 

Fax +41 (0)31 302 50 06

 

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